Des règles particulières sont applicables pour les baux relatifs aux logements affectés à la résidence principale du locataire.

La garantie locative ne couvre pas uniquement les dégâts locatifs, mais toutes les obligations du bail.

1. Qu’est-ce que la garantie locative

Afin de couvrir les dégâts locatifs, éventuels et toutes les obligations en général nées du bail, le bailleur demande fréquemment au locataire de lui verser une certaine somme. Elle fait le plus souvent l’objet d’un accord écrit sous forme d’une clause du bail.

2. Les différents systèmes de garantie utilisées

a. Garantie en espèces

Le locataire verse une somme d’argent entre les mains du bailleur. Celui-ci la lui restitue à la fin du bail après avoir déduit les sommes dues.

Elle n’est pas porteuse d’intérêts au profit du locataire sauf si le bail le précise expressément.

Cette forme de garantie ne peut plus être utilisée pour un immeuble affecté au logement principal du locataire.

b. Dépôt de valeurs entre les mains du bailleur

Ce type de garantie est différente du dépôt d’espèces. Le locataire remet au bailleur des obligations, bons de caisses, actions, etc … permettant éventuellement au preneur de percevoir les intérêts de ces valeurs.

Les intérêts peuvent également être capitalisées. Le bailleur ne peut cependant vendre ces valeurs que moyennant accord du locataire ou décision de justice. Cette forme de garantie peut être utilisée pour tous les baux.

c. Dépôt d’espèces placées sur un compte d’épargne

Dans ce cas-ci, le locataire remet au bailleur une somme d’argent. Le bailleur dépose cette somme sur un compte d’épargne à son nom en versant éventuellement les intérêts au locataire. Cette formule ne peut pas être utilisée pour un immeuble affecté au logement principal du locataire.

d. Dépôt d’espèces ou de valeurs en compte bancaire ou livret d’épargne bloqué

Selon cette formule le locataire dépose une somme d’argent ou des valeurs entre les mains d’un organisme bancaire. Le bailleur et le locataire ne peuvent retirer les fonds ou les valeurs qu’avec l’accord de l’autre partie ou en exécution d’une décision de justice. Ce type de garantie peut être utilisé pour tous les baux.

e. Garantie bancaire

Il ne faut pas confondre cette garantie avec celle du dépôts de fonds ou de valeurs en compte bancaire bloqué.

La garantie locative est une lettre reçue d’un organisme bancaire par laquelle celui-ci déclare garantir au bailleur, à concurrence du montant fixé dans le bail, le parfait paiement par le preneur de tout ce que ce dernier pourrait devoir au bailleur du chef du contrat de bail intervenu entre parties.

Le candidat locataire se présente à son agence de banque, muni de son contrat de bail et demande l’établissement en faveur de son bailleur, d’une lettre de garantie.

Dans la majorité des cas, le locataire ne remet à la banque aucune somme en contrepartie de la garantie délivrée.

Cette garantie constitue en réalité un aval de la banque. Que se passe-t-il en fin de location?

Souvent, il est prévu dans les lettres d’aval de la banque que la garantie expire un mois après la fin du bail (fin prévue ou anticipée). Dans cette hypothèse, si le bailleur omet de signifier par lettre recommandée à la banque dans les trente jours de la fin du bail que la garantie doit rester bloquée en l’attente du décompte final, la garantie tombera d’elle-même.

Si le locataire refuse de payer ce qu’il doit au bailleur, celui-ci doit intenter une action en justice pour recouvrer son dû. Il n’aura intérêt à le faire que si le montant de la dette est réellement important. Les frais élevés et les difficultés de la procédure dissuaderont le bailleur d’intenter des poursuites si les sommes dues sont peu importantes.

La banque attend, pour honorer sa « garantie » que son client ou locataire donne son accord, ou que le bailleur lésé produise une décision judiciaire qui devra souvent être définitive.

La banque aura d’ailleurs intérêt à ce que le bailleur se désiste, car sinon elle devra payer sans être couverte, et se retourner contre l’ex-locataire.

Cette formule de garantie constitue en réalité un leurre pour le bailleur, qui devra attendre longtemps avant de récupérer ce qui lui est dû, et exposer des frais de justice importants et disproportionnés.

Ce type de garantie peut être utilisé pour tous les baux.

3. Le montant de la garantie locative peut-il varier en cours de bail ?

En principe, le montant de la garantie ne peut pas varier en cours de bail si cette possibilité n’est pas expressément prévue. Le réajustement de la garantie ne peut se produire que si le bail le prévoit ou si le locataire marque son accord sur un réajustement.

Dans le cas de la garantie légale avec capitalisation des intérêts, il y a aura une majoration automatique qui correspondra en réalité à une réadaptation.

4. Le preneur a-t-il droit aux intérêts de la somme versée si la destination de l’immeuble est autre que le logement principal ?

Le bailleur ne doit pas verser les intérêts de la garantie au preneur si le bail ne le prévoit pas.

Ainsi, une clause libellée comme suit : « Le preneur versera au bailleur à titre de garantie locative une somme équivalente à trois mois de loyer« , sans autre précision, ne permet pas au locataire d’exiger du bailleur le paiement des intérêts de la somme versée.

5. Restitution de la garantie

La garantie doit être restituée à la fin du bail après que le preneur ait satisfait à toutes ses obligations.

La garantie ne peut jamais servir au paiement des derniers mois de loyer. Elles est destinée à couvrir les dégâts locatifs, les indemnités éventuelles et les frais encore dus.

Le bailleur peut-il conserver la garantie jusqu’à ce que le décompte des charges soit terminé ?

Question souvent posée par les bailleurs propriétaires d’appartements dans les immeubles à appartements multiples où les décomptes des charges s’effectuent une, deux, trois ou quatre fois par an et où les frais réels de consommation de chauffage et d’eau ne sont établis qu’une fois l’an.

A notre avis, dans ce cas, le bailleur pourra jusqu’au décompte final garder la garantie. Le bailleur prudent écrira à son locataire pour lui faire part de son intention et obtenir son accord écrit.

Une autre solution permettant de clore les comptes du preneur serait de lui proposer un calcul forfaitaire des charges pour le chauffage et les eaux, une estimation pourrait être faite en fonction des relevés des compteurs, à la sortie du locataire. Il pourrait cependant y avoir de grandes différences avec les calculs réels.

Le bailleur peut-il garder la garantie s’il y a des dégâts locatifs et qu’aucun accord à ce sujet n’a été conclu avec le locataire ?

Il arrive souvent que le locataire quitte les lieux, laissant derrière lui un immeuble dégradé et ne se présente pas à l’état des lieux de sortie. Le bailleur remet l’immeuble en état, gardant la garantie, sans formuler aucune réserve et reloue à quelqu’un d’autre.

Peu de temps après, le locataire réclame la restitution de sa garantie. Le bailleur cité devant le Juge se verra contraint de restituer la garantie. Pour éviter cela le bailleur aurait dû citer le locataire devant le Juge de Paix dès le moment où il s’était rendu compte qu’il ne pourrait arriver à un règlement amiable à propos des dégâts locatifs et solliciter la désignation d’un expert.

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