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Adoucir la fin de son droit de superficie
11/04/11
Votre société a construit un immeuble sur un terrain qui vous appartient, par le biais d’un droit de superficie qui arrive à présent à échéance. Vous risquez dès lors de vous voir imposé sur la valeur de l’immeuble, mais vous pouvez agir.
Avantageux, le droit de superficie
Votre société paie l’immeuble.
Si vous accordez à votre société un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient, pour une durée de par exemple 20 ans, elle peut y bâtir un immeuble, en déduire tous les frais et souvent aussi en récupérer (en partie) la TVA. Au terme de son droit de superficie, vous devenez le propriétaire de l’immeuble à titre personnel. Souvent sans avoir à payer de contrepartie à votre société : c’est donc « gratuitement » que vous devenez ainsi le propriétaire de son immeuble. A la grande joie du fisc ..
Immobilier : achat terrain société récupération tva, droit de superficie vente de l'immeuble, droit de superficie avante en nature, 50000 logement jeunes bruxellesCompenser une faible capacité de remboursement
4/04/11
Un crédit à remboursement différé du capital est-il la solution à retenir pour une société de patrimoine qui veut emprunter pour acheter un immeuble qu’elle compte louer, mais dont la capacité de remboursement est un peu faible ?
Un élément crucial ?
Quand une société sollicite un crédit, la banque examine si le cash-flow annuel, moins les amortissements du capital des crédits en cours, est au moins égal à la charge annuelle du nouveau crédit contracté. Si ce n’est pas le cas, la capacité de remboursement de la société en cause est nulle et la banque avancera des exigences avant d’accorder le crédit demandé. Une banque n’accorde pas ainsi un crédit à une société dont il apparaît d’avance qu’elle ne pourra pas en assumer la charge.
Immobilier : credit immobilier moyenne age 2011La holding doit-elle acheter l’immeuble ?
22/06/10
La question revient régulièrement. S’il s’agit d’acheter un immeuble, qui de la société d’exploitation ou de la holding qui détient les actions de cette société devrait plutôt le faire ?
Pour diverses raisons, les actions d’une société sont parfois apportées à une société holding. Au moment où il s’agit d’acheter un immeuble, on se demande alors souvent qui, de l’une ou de l’autre de ces sociétés, devrait idéalement effectuer l’investissement.
Plutôt la société holding pour …
Le risque de l’entreprise
Si la société d’exploitation achète l’immeuble, celui-ci est soumis aux risques de cette entreprise et donc, si les choses tournaient mal … Il faut en effet pleinement partie de ses avoirs, avec tous les risques que cela comporte. Voilà qui plaide donc en faveur d’un achat par la holding.
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20/06/10
Apporter un immeuble à une société ou l’acheter par son biais, cela a divers inconvénients, mais aussi pas mal d’avantages, et voilà pourquoi il faut toujours bien peser les uns et les autres.
Les avantages ?
Acheter un immeuble par le biais d’une société, cela offre pas mal d’avantages. Parmi ceux-ci, déjà le fait que les frais d’achat sont en principe déductibles (attention, l’exacte définition de l’objet social a son importance ! ), de même que les intérêts d’un éventuel emprunt. Puis, il y a aussi la possibilité d’amortir l’immeuble (le bâtiment, pas le terrain ! ). Une planification successorale au moyen d’une société offre également divers avantages (voyez ci-après). Etc, etc.
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10/06/10
Un candidat locataire veut conclure un contrat de bail au nom d’une « société en formation », mais .. est-ce à vrai dire possible ? Et, si oui, à quoi rester attentif en pareil cas ?
Agent immobilier, vous mettez un immeuble commercial (un magasin par exemple) en location. A un moment donné se présente un candidat locataire qui désire conclure le bail au nom de la société … qui n’est pas encore constituée (de fait, comme j’exploiterai mon commerce en société, Monsieur …). Il vous demande donc de conclure le bail au nom et pour le compte de sa « société en formation ». Est-ce possible ?
Immobilier : résilier un bail par candidat locataire belgiqueLes dispositifs de publicité et les enseignes
5/06/10
On se demande souvent si un permis est nécessaire pour placer un dispositif de publicité ou une enseigne. A quoi faut-il être attentif ? Examinons quelques cas de figure qui peuvent se présenter.
Louer la façade de son immeuble
Vous êtes propriétaire d’un immeuble situé sur une artère très fréquentée. Une société vous contacte et vous demande si vous seriez d’accord, moyennant rémunération, de lui laisser apposer sur un mur actuellement nu un dispositif publicitaire.
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15/05/10
Le recours au droit de superficie est classique dans l’immobilier, mais, aujourd’hui, on se montre pourtant critique à son égard, car il pose souvent problème à son terme. Faut-il pour autant le jet aux oubliettes ?
Vous accordez un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient à votre société, pour qu’elle y érige un immeuble. En contrepartie, vous pouvez lui demander une redevance qui sera pour vous un revenu immobilier imposable (mais dont vous pourrez aussi déduire des intérêts d’emprunts). Au terme du droit, vous devenez propriétaire du bâtiment (‘droit d’accession »), sans conséquences fiscales. Du moins, telle est l’intention poursuivie …
Immobilier : combien de dividendes peut on distribuer à une holding, société patrimoniale Belgique succession, droit de superficie, belgique droit de superficie entre un prive et sa societe, comment determiner le prix d'un droit de superficie, droit de superficie terrain nu tvaIl importe d’indiquer le bon acheteur
3/05/10
Lors de la conclusion d’un compromis de vente sous seing privé, l’acheteur ne sait pas toujours qui va à vrai dire acheter. Et c’est là qu’il arrive encore et toujours de commettre des bourdes juridiques. A quoi faire alors attention ?
Une méprise fréquente
La clause
Souvent, on pense être à l’abri avec une clause du style : « acheter pour soi-même, pour une société restant à désigner ou pour un tiers restant à désigner ». Est-ce là toutefois la bonne solution ? Cette clause, on la retrouve en effet dans bon nombre de compromis de vente sous seing privé. L’acheteur initial pense alors qu’il dispose encore d’un peu de temps pour faire connaître l’acheteur effectif et que la vente se réalisera directement entre le vendeur et la société ou le tiers désigné.
Immobilier : acte declaration de command, bon acheteur, zones de pression immobilière 2012Si vous donnez votre société de patrimoine
18/04/10
Un de vos clients a une société de patrimoine et souhaite en donner les actions à ses deux enfants. Est-ce là une bonne idée ? Voici un conseil supplémentaire à ce sujet.
Dans les années ‘80, la constitution de sociétés de patrimoine allait bon train. En sortir, par contre, c’est moins évident. Un de vos meilleurs clients, d’un certain âge déjà, veut à présent donner les actions de sa société de patrimoine à ses deux enfants. Est-ce là une bonne idée ou ferait-il mieux de sortir lui-même les immeubles de la société et de les donner ensuite à ses enfants ?
Dissoudre et liquider ?
Oui, ne ferait-il pas mieux de carrément liquider sa société ? Non, ce n’est pas aussi simple : cela aussi n’ira pas sans un certain coût. Que vous fassiez sortir un immeuble d’une société par le biais d’une liquidation ou d’une réduction de capital en nature, vous aurez des droits d’enregistrement à payer : 12,5% à Bruxelles et en Wallonie, 10% en Flandre. Si les immeubles appartiennent à une SPRL (société de personnes), cela peut parfois aussi se faire en payant 1%, voire 25€ de droits, dans les deux cas suivants.
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15/04/10
Un détaillant se demande s’il ne pourrait pas conclure avec le propriétaire d’un immeuble commercial un bail commercial correspondant à la durée d’existence de son commerce.
Une location sur mesure ?
Exemple
Un commerçant trouve l’endroit idéal pour mettre sur pied un projet commercial temporaire. Il établit un contrat de bail commercial avec le propriétaire des lieux et en lie la durée à celle de la SPRL qu’il a constituée pour mener à bien ce projet commercial temporaire.
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