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Des questions sur les baux
11/04/11
La législation sur les baux n’est pas claire sur plus d’un point. Nous avons réuni les principales questions que l’on se pose à son sujet.
Obligé d’enregistrer ?
La loi est à présent sans équivoque sur ce point : c’est désormais le bailleur qui est tenu d’enregistrer le bail d’un immeuble exclusivement destiné au logement, dans les 2 mois. Cela concerne bien sûr le bail de résidence, d’un kot d’étudiant, … Et il n’est plus possible d’y déroger dans le contrat. S’agissant d’une disposition d’une loi d’impôt, elle est « d’ordre public ». L’enregistrement est toutefois gratuit.
Cette obligation a aussi été reprise dans le Code civil, mais là sont seulement réglées les conséquences pour les baux de résidence principale, plus précisément quand ceux-ci ne sont pas enregistré.
Quand le locataire peut-il résilier ?
Le principe.
Ce qui suit ne vaut que pour les baux de résidence principale. Si le bailleur omet de faire enregistrer un tel bail en temps voulu (c’est-à-dire dans les deux mois), le locataire ne doit plus donner un préavis de 3 mois pour mettre fin à un bail de 9 ans ou à durée indéterminée (qui est censé conclu pour 9ans). Il n’a plus non plus à payer d’indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le contrat durant sa 1ère, 2ème ou 3ème année. Cette nouvelle législation ne concerne donc pas les baux de résidence principale à durée déterminée : par exemple un contrat de deux ans.
Attention !
Elle concerne par contre tant les nouveaux contrats que les contrats existants !
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11/04/11
Votre société a construit un immeuble sur un terrain qui vous appartient, par le biais d’un droit de superficie qui arrive à présent à échéance. Vous risquez dès lors de vous voir imposé sur la valeur de l’immeuble, mais vous pouvez agir.
Avantageux, le droit de superficie
Votre société paie l’immeuble.
Si vous accordez à votre société un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient, pour une durée de par exemple 20 ans, elle peut y bâtir un immeuble, en déduire tous les frais et souvent aussi en récupérer (en partie) la TVA. Au terme de son droit de superficie, vous devenez le propriétaire de l’immeuble à titre personnel. Souvent sans avoir à payer de contrepartie à votre société : c’est donc « gratuitement » que vous devenez ainsi le propriétaire de son immeuble. A la grande joie du fisc ..
Immobilier : achat terrain société récupération tva, droit de superficie vente de l'immeuble, droit de superficie avante en nature, 50000 logement jeunes bruxellesCompenser une faible capacité de remboursement
4/04/11
Un crédit à remboursement différé du capital est-il la solution à retenir pour une société de patrimoine qui veut emprunter pour acheter un immeuble qu’elle compte louer, mais dont la capacité de remboursement est un peu faible ?
Un élément crucial ?
Quand une société sollicite un crédit, la banque examine si le cash-flow annuel, moins les amortissements du capital des crédits en cours, est au moins égal à la charge annuelle du nouveau crédit contracté. Si ce n’est pas le cas, la capacité de remboursement de la société en cause est nulle et la banque avancera des exigences avant d’accorder le crédit demandé. Une banque n’accorde pas ainsi un crédit à une société dont il apparaît d’avance qu’elle ne pourra pas en assumer la charge.
Immobilier : credit immobilier moyenne age 2011Relocation ? Du sur-mesure !
31/01/11
Rendre service à des clients venus de loin, s’occuper de tout au niveau de leur installation, c’est le boulot des spécialistes de la relocation. Ils ne sont pas nombreux.
Naguère, « La Libre » a évoqué dans ses pages économiques une profession méconnue dans le monde industriel, à savoir la relocation. Or, les services rendus par deux jeunes liégeois à des entreprises en mouvement possèdent leur corollaire dans le domaine des individus privés, qu’ils soient l’objet d’un transfert de poste d’un pays vers un autre décidé par leur entreprise ou qu’ils soient en famille.
Dans ce dernier cas de figure, les Français venus s’installer par milliers, notamment à Bruxelles (Uccle et ses 11 000 nouveaux citoyens en sont témoins) ou dans la région de Tournai, on été il y a peu encore de formidables clients. Les effets positifs de la Communauté européenne furent du même ordre et l’ouverture récente de l’ancienne union à vingt-sept membres a vu arriver une déferlante de demandes de relocations.
Immobilier : marc van zuylen, visites intempestives du propriétaire droits des locataires, immoventedirect anarque, contrat de location et arnaques en belgique, loi vente immobilière amélioration locataireL’expropriation pour cause d’utilité publique
10/01/11
L’expropriation est assimilée à la destruction totale de l’immeuble. En cas d’expropriation, le bail serait donc normalement résilié automatiquement et le preneur ne pourrait réclamer aucune indemnité au bailleur.
La loi prévoit cependant que lorsqu’un immeuble est exproprié et que cet immeuble est loué, le locataire a le droit d’obtenir un dédommagement. Pour cela, le bailleur est obligé d’appeler le locataire aux discussions relatives à l’évaluation de l’indemnité avant qu’elle ne soit fixée. Si le bailleur ne le fait pas, il sera tenu de payer lui-même les indemnités éventuelles.
Le bail peut prévoir que le locataire renonce à faire valoir ses droits contre le bailleur. Cette clause n’interdit cependant pas au locataire de réclamer l’indemnité au pouvoir expropriant.
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3/01/11
Les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire obéissent à des règles particulières.
1. Quel est le sort du locataire lorsque l’immeuble qu’il occupe est vendu ou fait l’objet d’une donation ?
Quatre éventualités sont possibles et selon le cas, le locataire aura le droit de se maintenir dans l’immeuble ou en sera expulsé.
- le bail a date certaine,
- le bail a date certaine et prévoit l’expulsion du locataire en cas de vente,
- le bail n’a pas de date certaine,
- l’acte de vente contient une clause d’entretien de bail.
Le problème se situe donc au niveau de cette notion juridique de « date certaine »
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Immobilier : bail date certaine décès aliénation, locataire expluse doit payer ese dettes, bail verbal a-t-il date certaine, responsabilité locataire et bail verbal, bail verbal + opposable nouveau propriétaire, vente de l'immeuble loué, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le preneur ne pourra rien réclamer au bailleur, , bail ayant acquis date certaine, location à date certaine, expulsion utilité publique locataire propriétaire loisLes bonnes conventions font les bons amis
10/07/10
Des cohabitants achètent un immeuble où il y a encore pas mal à faire. L’homme achète le bien, la femme financera la rénovation. Ne devrions-nous pas mettre quelque chose par écrit au cas où, vous demandent-ils ?
Eric achète donc l’immeuble, car il est le plus en fond, mais son amie Sarah veut aussi y investir et elle assumerait le coût des transformations : l’adjonction d’une véranda, le réaménagement du jardin, le remplacement de quelques châssis de fenêtres, etc. L’accord tacite entre eux, c’est que Eric lui rembourserait tout cela s’ils se séparaient. Mais ne vaudrait-il tout de même pas mieux mettre l’une ou l’autre chose par écrit ?
Une vente immobilière sans obstacle juridique
3/07/10
Voici quelques trucs pour éviter les obstacles juridiques.
Vendre son logement est une étape importante dans une vie. La vente se fera-t-elle rapidement ? Comment éviter que des obstacles juridiques ne ralentissent la vente ? Si bien s’informer avant de mettre en vente est important, soigner le compromis de vente est fondamental.
La holding doit-elle acheter l’immeuble ?
22/06/10
La question revient régulièrement. S’il s’agit d’acheter un immeuble, qui de la société d’exploitation ou de la holding qui détient les actions de cette société devrait plutôt le faire ?
Pour diverses raisons, les actions d’une société sont parfois apportées à une société holding. Au moment où il s’agit d’acheter un immeuble, on se demande alors souvent qui, de l’une ou de l’autre de ces sociétés, devrait idéalement effectuer l’investissement.
Plutôt la société holding pour …
Le risque de l’entreprise
Si la société d’exploitation achète l’immeuble, celui-ci est soumis aux risques de cette entreprise et donc, si les choses tournaient mal … Il faut en effet pleinement partie de ses avoirs, avec tous les risques que cela comporte. Voilà qui plaide donc en faveur d’un achat par la holding.
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15/06/10
Quelles mesures de précaution le syndic d’un immeuble à appartements ferait-il bien de prendre pour se couvrir à l’égard des dommages qui pourraient découler de gros travaux exécutés à proximité ?
Un entrepreneur lancera sous peu les travaux préparations à la construction d’un gros immeuble de bureaux. Il s’agira plus précisément d’enfoncer des pieux dans le sol.
Certains copropriétaires d’un immeuble à appartements proche d’un chantier son inquiets à cette perspective : ils craignent que les vibrations des forages de ces pieux n’endommagent leur immeuble. Aussi se demandent-ils, à juste titre, s’ils doivent/peuvent prendre certaines précautions, et également quels seraient leurs droits si les travaux causaient effectivement des dommages.
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