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Assurances, pour quoi ?
30/06/10
1. Quel risque peut-on assurer ?
a. Incendie
C’est le risque le plus courant. il y a 20 ou 30 ans, les compagnies d’assurances ne couvraient que ce risque, et les risques annexes, tels que le chômage immobilier, recours des voisins, frais de pompiers, frais de sauvetage, frais de déblai, etc.
b. Dégâts des eaux
Ces vingt dernières années, la couverture dégâts des eaux s’est développée, et ceci notamment suite aux nombreux sinistres se produisant dans les immeubles à appartements, soit au mobilier suite aux infiltrations d’eau par débordement, rupture de canalisation et parfois suite à des infiltrations par la toiture.
La garantie locative
30/06/10
Des règles particulières sont applicables pour les baux relatifs aux logements affectés à la résidence principale du locataire.
La garantie locative ne couvre pas uniquement les dégâts locatifs, mais toutes les obligations du bail.
1. Qu’est-ce que la garantie locative
Afin de couvrir les dégâts locatifs, éventuels et toutes les obligations en général nées du bail, le bailleur demande fréquemment au locataire de lui verser une certaine somme. Elle fait le plus souvent l’objet d’un accord écrit sous forme d’une clause du bail.
2. Les différents systèmes de garantie utilisées
a. Garantie en espèces
Le locataire verse une somme d’argent entre les mains du bailleur. Celui-ci la lui restitue à la fin du bail après avoir déduit les sommes dues.
Elle n’est pas porteuse d’intérêts au profit du locataire sauf si le bail le précise expressément.
La durée du bail
27/06/10
La loi du 20 février 1991 prévoit des dispositions entièrement nouvelles et particulières pour les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire.
1. La durée du bail est fixée librement par les parties. A défaut, le bail est censé fait au mois
La durée des baux est fixée librement à la meilleure convenances des parties.
Un bail peut être conclu pour un an, deux ans et demis, huit ans, etc … On ne peut cependant pas conclure un bail pour une durée supérieure à 99 ans.
La formule la plus courante est celle des baux 3-6-9. Ce sont des baux conclus pour une durée de 9 ans, les parties ayant la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de la troisième et de la sixième année moyennant un préavis. La durée de ce congé est souvent de trois mois.
Les obligations du locataire
25/06/10
Le locataire doit satisfaire à plusieurs obligations au cours du bail. Quelles sont-elles ?
1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination.
2. Le locataire doit payer le loyer et les charges.
3. Le locataire doit meubler les lieux loués ou donner des garanties suffisantes capables de répondre du loyer.
4. Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail.
1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination
a. Entretenir le bien convenablement
L’expression juridique consacrée pour exprimer l’obligation d’entretien du preneur est la suivante : le locataire doit entretenir l’immeuble loué en bon père de famille.
Les droits du bailleur
25/06/10
Le preneur doit bien entendu exécuter lui aussi ses obligations, par exemple, le paiement du loyer, l’entretien de l’immeuble, etc …
Toutes ces obligations correspondent à des droits dont bénéficient naturellement le bailleur. Le bailleur a le droit de percevoir le loyer, d’exiger que l’immeuble soit bien entretenu, etc …
Le bailleur dispose, en outre, de certains droits bien spécifiques et qui ne correspondent pas à des obligations du preneur.
Ainsi, le bailleur a le droit de :
1. visiter les lieux loués,
2. effectuer les réparations urgentes,
3. exercer son privilège sur les meubles du preneur,
4. vendre le bien loué
1. Le bailleur a le droit de visiter les lieux loués
Comme nous l’avons déjà expliqué, le bailleur ne peut pas pénétrer constamment dans l’immeuble loué sous divers prétextes.
Cependant, s’il a un motif légitime de visiter l’immeuble, il dispose d’un droit de visite, sans pour autant pouvoir user de ce droit de façon intempestive.
L’enregistrement de votre bail
18/06/10
Le locataire et le bailleur sont souvent perplexes à propos de l’enregistrement.
Faut-il faire enregistrer le bail ? Pourquoi ?
Qui doit payer les frais d’enregistrement ?
Où fait-on enregistrer un bail ?
1. L’enregistrement est obligatoire
L’enregistrement est obligatoire, il doit se faire dans les quatre mois qui suivent la signature du bail.
Lorsque le bail est affecté au logement principal du locataire, les frais d’enregistrement s’élèvent à la somme forfaitaire de 25 euros, depuis la loi du 28 mais 1991.
Pour les autres baux, la somme à payer sera de 2/1000 du montant cumulé des loyers et des charges pour toute la durée du bail. Les charges sont généralement estimées dans le bail à 10% du loyer. Elles représentent tant les indexations que les charges réelles locatives. Il s’agit d’un forfait à usage purement fiscal et non contractuel. Si le bail est à durée indéterminée, le droit d’enregistrement sera calculé sur dix ans. Si cette formalité n’est pas respectée, l’amende éventuelle sera égale au montant du droit éludé.
Un droit de préemption, soit, mais bien circonscrit
30/05/10
En négociant un bail commercial, le futur locataire demande d’y insérer un droit de préemption. A quoi un agent immobilier doit-il alors se montrer attentif pour ne pas entraver le propriétaire ? Voici trois conseils intéressants …
Pour toute clarté, précision d’emblée que le droit de préemption n’est réglé que par la loi sur les baux à ferme. Aucun droit de préemption ne joue donc à priori dans un bail commercial, un bail de résidence principale ou un bail « de droit commune » (résidence secondaire, bureaux, garages, entrepôts, etc). Il faut le prévoir dans le bail, sans quoi il n’existe pas.
Conseil
Il s’agit par conséquent de ne pas en accorder ou de le limiter autant que faire se peut.
Le bail verbal et le bail écrit
2/05/10
Contrairement à ce que beaucoup croient, tout accord écrit ou verbal sur le bien loué et sur le loyer constitue en fait un bail.
1. Le bail verbal
Le bail est verbal lorsqu’il n’existe pas de convention écrite ou lorsque la convention écrite est irrégulière. Pour être régulière, la convention doit être rédigée en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Chaque original doit de plus contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits. Chaque original doit être signé par les parties contractantes.
2. Le bail écrit
Le bail est écrit lorsque l’accord intervenu est constaté par une convention écrite régulière.
Quelles sont les personnes incapables de louer ou dont la capacité est limitée ?
29/04/10
1. Le mineur
Le mineur non émancipé ne peut pas conclure de bail.
Toutes personne âgée de moins de 18 ans est mineure.
Seuls les représentants légaux (père et mère conjointement ou tuteur) du mineur pourront signer un bail en son nom.
Toutefois, il a été jugé : « un acte d’administration (tel que la conclusion d’un bail pour une année) effectué par un mineur qui possède une capacité de discernement suffisante ne donne pas lieu à la nullité absolue, mais seulement à l’annulation du chef de préjudice porté au mineur. Il n’y a pas préjudice si le mineur a obtenu le droit d’habitation relativement au bien loué et l’a exercé effectivement pendant quelques temps, et si le loyer était en relation avec ses revenus« .
Il faut conseiller au bailleur de libeller le bail au nom de mineur, et de le faire signer par le mineur lui-même et par son ou ses représentants légaux (père, mère, tuteur).
Qui peut louer et à qui peut-on louer ?
28/04/10
Il ne faut pas s’engager dans l’aventure locative sans avoir pris quelques précautions au départ. Un des premiers éléments importants est de bien choisir son futur bailleur ou son futur locataire. Combien de litiges, en effet, ont pour origine un défaut de vigilance au moment de l’établissement des premiers contacts.
Questions / Réactions :