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Des questions sur les baux
11/04/11
La législation sur les baux n’est pas claire sur plus d’un point. Nous avons réuni les principales questions que l’on se pose à son sujet.
Obligé d’enregistrer ?
La loi est à présent sans équivoque sur ce point : c’est désormais le bailleur qui est tenu d’enregistrer le bail d’un immeuble exclusivement destiné au logement, dans les 2 mois. Cela concerne bien sûr le bail de résidence, d’un kot d’étudiant, … Et il n’est plus possible d’y déroger dans le contrat. S’agissant d’une disposition d’une loi d’impôt, elle est « d’ordre public ». L’enregistrement est toutefois gratuit.
Cette obligation a aussi été reprise dans le Code civil, mais là sont seulement réglées les conséquences pour les baux de résidence principale, plus précisément quand ceux-ci ne sont pas enregistré.
Quand le locataire peut-il résilier ?
Le principe.
Ce qui suit ne vaut que pour les baux de résidence principale. Si le bailleur omet de faire enregistrer un tel bail en temps voulu (c’est-à-dire dans les deux mois), le locataire ne doit plus donner un préavis de 3 mois pour mettre fin à un bail de 9 ans ou à durée indéterminée (qui est censé conclu pour 9ans). Il n’a plus non plus à payer d’indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le contrat durant sa 1ère, 2ème ou 3ème année. Cette nouvelle législation ne concerne donc pas les baux de résidence principale à durée déterminée : par exemple un contrat de deux ans.
Attention !
Elle concerne par contre tant les nouveaux contrats que les contrats existants !
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10/01/11
L’expropriation est assimilée à la destruction totale de l’immeuble. En cas d’expropriation, le bail serait donc normalement résilié automatiquement et le preneur ne pourrait réclamer aucune indemnité au bailleur.
La loi prévoit cependant que lorsqu’un immeuble est exproprié et que cet immeuble est loué, le locataire a le droit d’obtenir un dédommagement. Pour cela, le bailleur est obligé d’appeler le locataire aux discussions relatives à l’évaluation de l’indemnité avant qu’elle ne soit fixée. Si le bailleur ne le fait pas, il sera tenu de payer lui-même les indemnités éventuelles.
Le bail peut prévoir que le locataire renonce à faire valoir ses droits contre le bailleur. Cette clause n’interdit cependant pas au locataire de réclamer l’indemnité au pouvoir expropriant.
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3/01/11
Les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire obéissent à des règles particulières.
1. Quel est le sort du locataire lorsque l’immeuble qu’il occupe est vendu ou fait l’objet d’une donation ?
Quatre éventualités sont possibles et selon le cas, le locataire aura le droit de se maintenir dans l’immeuble ou en sera expulsé.
- le bail a date certaine,
- le bail a date certaine et prévoit l’expulsion du locataire en cas de vente,
- le bail n’a pas de date certaine,
- l’acte de vente contient une clause d’entretien de bail.
Le problème se situe donc au niveau de cette notion juridique de « date certaine »
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15/06/10
Vous avez été chargé de vendre un immeuble vide. Le propriétaire vous demande toutefois d’y laisser séjouner temporairement une famille. Une complication pour votre vente bien sûr … Comment procéder en pareil cas ?
Vous obtenez une mission de vente de vente de 6mois pour un immeuble vide, mais deux jours plus tard, le propriétaire vous annonce qu’une famille occupera les lieux durant 5mois moyennant une belle contrepartie financière. Voilà qui contrarie bien sûr votre stratégie de vente. Comment réagir ? Vous pouvez remettre votre tablier eu égard à cet alourdissement de votre mission, mais voilà qui ne sera pas lucratif ! Où alors …
Un locataire qui n’existe pas encore
10/06/10
Un candidat locataire veut conclure un contrat de bail au nom d’une « société en formation », mais .. est-ce à vrai dire possible ? Et, si oui, à quoi rester attentif en pareil cas ?
Agent immobilier, vous mettez un immeuble commercial (un magasin par exemple) en location. A un moment donné se présente un candidat locataire qui désire conclure le bail au nom de la société … qui n’est pas encore constituée (de fait, comme j’exploiterai mon commerce en société, Monsieur …). Il vous demande donc de conclure le bail au nom et pour le compte de sa « société en formation ». Est-ce possible ?
Immobilier : résilier un bail par candidat locataire belgiqueConclusion d’un bail avec des diplomates
5/05/10
Il y a actuellement en Belgique, plus de 30.000 personnes envoyées par les gouvernements étrangers et bénéficiant à ce titre de l‘immunité diplomatique. Elles sont souvent locataires parce qu’elles ne résident pas longtemps en Belgique, et les propriétaires ont parfois bien du mal à faire respecter les obligations découlant du bail conclu avec elles.
Diverses conventions internationales ou traités bilatéraux entre états énoncent les dispositions applicables en cette matière.
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29/04/10
1. Le mineur
Le mineur non émancipé ne peut pas conclure de bail.
Toutes personne âgée de moins de 18 ans est mineure.
Seuls les représentants légaux (père et mère conjointement ou tuteur) du mineur pourront signer un bail en son nom.
Toutefois, il a été jugé : « un acte d’administration (tel que la conclusion d’un bail pour une année) effectué par un mineur qui possède une capacité de discernement suffisante ne donne pas lieu à la nullité absolue, mais seulement à l’annulation du chef de préjudice porté au mineur. Il n’y a pas préjudice si le mineur a obtenu le droit d’habitation relativement au bien loué et l’a exercé effectivement pendant quelques temps, et si le loyer était en relation avec ses revenus« .
Il faut conseiller au bailleur de libeller le bail au nom de mineur, et de le faire signer par le mineur lui-même et par son ou ses représentants légaux (père, mère, tuteur).
Immobilier : locataire congé démolition de l'immeuble opération d'utilité publique, personnes incapables, connaissance du mariage par le bailleur 215 code civilQu’est-ce que la cession de bail ?
27/04/10
Une cession de bail est une convention par laquelle le locataire (appelé cédant) cède son bail à une autre personne (appelée cessionnaire).
Le cessionnaire (la personne à qui le bail a été cédé) devient le locataire direct du bailleur. Il devient responsable de toutes les obligations du bail et bénéficie de tous les droits découlant de celui-ci;
Le cédant (le locataire qui cède le bail) reste responsable des obligations du bail si le bailleur ne l’a pas déchargé par écrit de ses obligations. Pour éviter tout litige, il convient de préciser la solidarité du cédant dans la cession.
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25/04/10
La sous-location est un droit du locataire.
Une sous-location est une convention par laquelle le locataire (appelé locataire principal) loue le bien qu’il avait pris en location lui-même, à une autre personne (appelée sous-locataire). La sous-location peut être totale ou partielle.
Le locataire principal reste le locataire direct du bailleur. Le bailleur et le sous-locataire n’ont aucun lien juridique entre eux; ils ne se « connaissent pas’ du point de vue juridique.
Attention à la durée de la sous-location !
La durée de la sous-location ne doit pas excéder celle du bail principal. En effet, si le bail principal se termine, le sous-locataire devra, lui aussi, déguerpir.
Mais, si le locataire principal a consenti au sous-locataire un bail plus long que celui dont il disposait, ce sous-locataire expulsé pourrait réclamer des indemnités au locataire principal.
Immobilier : qu'est ce qu'une sous location, qu'est-ce qu'une sous-location ?, la sous location de batiment industriel, contrat sous location belgiqueLe parcours de location sans faute
13/04/10
Donner en location, c’est une chose, mais amener la location à bon port, c’en est une autre. A quels détails un propriétaire doit-il se montrer attentif pour que sa location se déroule sans problèmes ?
Au début de la location …
Un bon début, c’est déjà la moitié du travail. Commencez donc comme suit.
Immobilier : arriérés de loyers mise en demeure
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