Information immobilière, actualité et législation
Archives pour juin, 2010
Assurances, pour quoi ?
30/06/10
1. Quel risque peut-on assurer ?
a. Incendie
C’est le risque le plus courant. il y a 20 ou 30 ans, les compagnies d’assurances ne couvraient que ce risque, et les risques annexes, tels que le chômage immobilier, recours des voisins, frais de pompiers, frais de sauvetage, frais de déblai, etc.
b. Dégâts des eaux
Ces vingt dernières années, la couverture dégâts des eaux s’est développée, et ceci notamment suite aux nombreux sinistres se produisant dans les immeubles à appartements, soit au mobilier suite aux infiltrations d’eau par débordement, rupture de canalisation et parfois suite à des infiltrations par la toiture.
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27/06/10
La loi du 20 février 1991 prévoit des dispositions entièrement nouvelles et particulières pour les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire.
1. La durée du bail est fixée librement par les parties. A défaut, le bail est censé fait au mois
La durée des baux est fixée librement à la meilleure convenances des parties.
Un bail peut être conclu pour un an, deux ans et demis, huit ans, etc … On ne peut cependant pas conclure un bail pour une durée supérieure à 99 ans.
La formule la plus courante est celle des baux 3-6-9. Ce sont des baux conclus pour une durée de 9 ans, les parties ayant la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de la troisième et de la sixième année moyennant un préavis. La durée de ce congé est souvent de trois mois.
Immobilier : loi du 20 février 1991 sur bail meubleLes obligations du locataire
25/06/10
Le locataire doit satisfaire à plusieurs obligations au cours du bail. Quelles sont-elles ?
1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination.
2. Le locataire doit payer le loyer et les charges.
3. Le locataire doit meubler les lieux loués ou donner des garanties suffisantes capables de répondre du loyer.
4. Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail.
1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination
a. Entretenir le bien convenablement
L’expression juridique consacrée pour exprimer l’obligation d’entretien du preneur est la suivante : le locataire doit entretenir l’immeuble loué en bon père de famille.
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25/06/10
Qui aura à payer des dettes ou à assumer des dommages découlant de la mauvaise gestion d’un syndic ? Le syndic lui-même ou l’association des copropriétaires (ACP) ?
Le compte de l’ACP en négatif …
Les copropriétaires d’un petit immeuble ont désigné un syndic professionnel pour en assurer la gestion. Comme ils ne sont pas contents de ses services, ils le licencient peu après.
A l’examen des extraits du compte bancaire de l’ACP, il s’avère toutefois que celui-ci présente un solde négatif.
… et qui le reste !
Après apurement de ce solde, les copropriétaires demandent de bloquer le compte, ce qui est fait.
Bien après, l’institution bancaire, où le compte bloqué a été ouvert, adresse une lettre à l’ACP, lui demandant de bien vouloir apurer d’urgence le solde négatif de ce compte. Les copropriétaires se renseignent et apprennent alors que des frais de gestion et autres ont continué à courir puisque le compte, s’il a effectivement été bloqué, n’a pas pour autant été clôturé.
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25/06/10
Le preneur doit bien entendu exécuter lui aussi ses obligations, par exemple, le paiement du loyer, l’entretien de l’immeuble, etc …
Toutes ces obligations correspondent à des droits dont bénéficient naturellement le bailleur. Le bailleur a le droit de percevoir le loyer, d’exiger que l’immeuble soit bien entretenu, etc …
Le bailleur dispose, en outre, de certains droits bien spécifiques et qui ne correspondent pas à des obligations du preneur.
Ainsi, le bailleur a le droit de :
1. visiter les lieux loués,
2. effectuer les réparations urgentes,
3. exercer son privilège sur les meubles du preneur,
4. vendre le bien loué
1. Le bailleur a le droit de visiter les lieux loués
Comme nous l’avons déjà expliqué, le bailleur ne peut pas pénétrer constamment dans l’immeuble loué sous divers prétextes.
Cependant, s’il a un motif légitime de visiter l’immeuble, il dispose d’un droit de visite, sans pour autant pouvoir user de ce droit de façon intempestive.
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22/06/10
La question revient régulièrement. S’il s’agit d’acheter un immeuble, qui de la société d’exploitation ou de la holding qui détient les actions de cette société devrait plutôt le faire ?
Pour diverses raisons, les actions d’une société sont parfois apportées à une société holding. Au moment où il s’agit d’acheter un immeuble, on se demande alors souvent qui, de l’une ou de l’autre de ces sociétés, devrait idéalement effectuer l’investissement.
Plutôt la société holding pour …
Le risque de l’entreprise
Si la société d’exploitation achète l’immeuble, celui-ci est soumis aux risques de cette entreprise et donc, si les choses tournaient mal … Il faut en effet pleinement partie de ses avoirs, avec tous les risques que cela comporte. Voilà qui plaide donc en faveur d’un achat par la holding.
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20/06/10
Apporter un immeuble à une société ou l’acheter par son biais, cela a divers inconvénients, mais aussi pas mal d’avantages, et voilà pourquoi il faut toujours bien peser les uns et les autres.
Les avantages ?
Acheter un immeuble par le biais d’une société, cela offre pas mal d’avantages. Parmi ceux-ci, déjà le fait que les frais d’achat sont en principe déductibles (attention, l’exacte définition de l’objet social a son importance ! ), de même que les intérêts d’un éventuel emprunt. Puis, il y a aussi la possibilité d’amortir l’immeuble (le bâtiment, pas le terrain ! ). Une planification successorale au moyen d’une société offre également divers avantages (voyez ci-après). Etc, etc.
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18/06/10
Le locataire et le bailleur sont souvent perplexes à propos de l’enregistrement.
Faut-il faire enregistrer le bail ? Pourquoi ?
Qui doit payer les frais d’enregistrement ?
Où fait-on enregistrer un bail ?
1. L’enregistrement est obligatoire
L’enregistrement est obligatoire, il doit se faire dans les quatre mois qui suivent la signature du bail.
Lorsque le bail est affecté au logement principal du locataire, les frais d’enregistrement s’élèvent à la somme forfaitaire de 25 euros, depuis la loi du 28 mais 1991.
Pour les autres baux, la somme à payer sera de 2/1000 du montant cumulé des loyers et des charges pour toute la durée du bail. Les charges sont généralement estimées dans le bail à 10% du loyer. Elles représentent tant les indexations que les charges réelles locatives. Il s’agit d’un forfait à usage purement fiscal et non contractuel. Si le bail est à durée indéterminée, le droit d’enregistrement sera calculé sur dix ans. Si cette formalité n’est pas respectée, l’amende éventuelle sera égale au montant du droit éludé.
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18/06/10
Qu’en est-il à présent de cette fameuse obligation d’installer des détecteurs de fumée dans les maisons et les appartements ? Pas étonnant que la confusion règne : chaque région a en effet élaboré son propre régime en la matière …
Un détecteur de fumée est un petit appareil coûtant de 8€ à 25€, qui doit être pourvu d’une batterie scellée d’une durée de vie garantie de dix ans. Il protège en permanence la pièce où il est posé et, quand il a été activé, produit un bruit assourdissant en présence de fumées.
Dans les trois régions …
A Bruxelles
Les détecteurs de fumée sont obligatoires en Région de Bruxelles Capitale depuis déjà le 1er juillet 2005, mais seulement pour les maisons et appartements loués. Il doit s’agir de détecteurs optiques certifiés. Celui qui avait déjà placé d’autres détecteurs avant le 5 mai 2004 avait jusqu’au 1er janvier 2010 pour les remplacer.
En Wallonie
Là, l’obligation de placer des détecteurs est entrée en vigueur le 1er juillet 2006 et s’étend à toute habitation et donc pas seulement aux immeubles donnés en location.
En Flandre
L’installation obligatoire de détecteurs ne date là que du 23 juin 2008. Elle s’applique aux nouvelles habitations et aux maisons ou appartements rénovés, pour lesquels il a fallu demander un permis d’urbanisme. Peu importe que l’immeuble soit loué ou pas. Il avait été question que le gouvernement flamand distribue des détecteurs gratuitement, mais cette idée a été abandonnée et chacun doit donc payer lui-même ses détecteurs.
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La garantie locative
30/06/10
Posté par Immobiliere dans Belgique
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Des règles particulières sont applicables pour les baux relatifs aux logements affectés à la résidence principale du locataire.
La garantie locative ne couvre pas uniquement les dégâts locatifs, mais toutes les obligations du bail.
1. Qu’est-ce que la garantie locative
Afin de couvrir les dégâts locatifs, éventuels et toutes les obligations en général nées du bail, le bailleur demande fréquemment au locataire de lui verser une certaine somme. Elle fait le plus souvent l’objet d’un accord écrit sous forme d’une clause du bail.
2. Les différents systèmes de garantie utilisées
a. Garantie en espèces
Le locataire verse une somme d’argent entre les mains du bailleur. Celui-ci la lui restitue à la fin du bail après avoir déduit les sommes dues.
Elle n’est pas porteuse d’intérêts au profit du locataire sauf si le bail le précise expressément.
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