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Archives pour mai, 2010
Un droit de préemption, soit, mais bien circonscrit
30/05/10
En négociant un bail commercial, le futur locataire demande d’y insérer un droit de préemption. A quoi un agent immobilier doit-il alors se montrer attentif pour ne pas entraver le propriétaire ? Voici trois conseils intéressants …
Pour toute clarté, précision d’emblée que le droit de préemption n’est réglé que par la loi sur les baux à ferme. Aucun droit de préemption ne joue donc à priori dans un bail commercial, un bail de résidence principale ou un bail « de droit commune » (résidence secondaire, bureaux, garages, entrepôts, etc). Il faut le prévoir dans le bail, sans quoi il n’existe pas.
Conseil
Il s’agit par conséquent de ne pas en accorder ou de le limiter autant que faire se peut.
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26/05/10
Divers vices peuvent faire assez rapidement leur apparition en cas de vente d’une maison récemment construite. L’acheteur peut-il, dans ce cas, encore en rendre responsables l’entrepreneur et/ou l’architecte ?
Il arrive régulièrement que les premiers propriétaires d’une maison ou d’un appartement récemment construit la ou le revendent rapidement après sa construction, parce qu’ils sont contraints d’aller habiter ailleurs, que les frais de construction ont fini par dépasser leur budget, qu’ils divorcent ou pour tout autre motif.
Immobilier : responsabilité de l'architecte, responsabilite vendeur maison, se retourner contre son architecteLes charges d’urbanisme
18/05/10
Vous avez obtenu un permis pour la construction d’une maison d’habitation. Ce permis vous impose de réaliser un nouveau trottoir devant la propriété et de le rétrocéder ensuite à la commune. Est-ce bien légal ?
Le CWATUP (Région Wallonne) et l’OPU (Bruxelles) prévoient qu’un permis de lotir ou un permis d’urbanisme peut être grevé de charges d’urbanisme. Examinons cela.
Permis de lotir
Si vous achetez un terrain compris dans un lotissement, le permis de lotir est généralement assorti de charges d’urbanisme. Il peut donc être imposé au lotisseur de réaliser à ses frais des travaux de voirie (nouvelles rues et trottoirs, égouttage, …), d’espaces verts publics (par exemple une placette) ou d’équipements communautaires (par exemple une cabine électrique ou un bassin d’orage).
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15/05/10
Le recours au droit de superficie est classique dans l’immobilier, mais, aujourd’hui, on se montre pourtant critique à son égard, car il pose souvent problème à son terme. Faut-il pour autant le jet aux oubliettes ?
Vous accordez un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient à votre société, pour qu’elle y érige un immeuble. En contrepartie, vous pouvez lui demander une redevance qui sera pour vous un revenu immobilier imposable (mais dont vous pourrez aussi déduire des intérêts d’emprunts). Au terme du droit, vous devenez propriétaire du bâtiment (‘droit d’accession »), sans conséquences fiscales. Du moins, telle est l’intention poursuivie …
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10/05/10
Une société peut parfaitement détenir un immeuble situé à l’étranger, mais cela produit parfois certaines surprises …
Des revenus immobiliers étrangers
Pour une personne physique
En principe, les revenus d’immeubles sont imposables dans le pays où ceux-ci sont situés. Vous êtes donc redevable de l’impôt à l’étranger, souvent sous la forme de l’un ou l’autre impôt foncier, à l’instar de notre précompte immobilier. En Belgique, il faut toutefois déclarer la valeur locative de ces immeubles situés à l’étranger et/ou les loyers qu’ils produisent pour l’application de la « réserve de progressivité« . Le fisc belge ne tient compte en fait de ces revenus d’origine étrangère que pour déterminer le niveau du taux imposition applicable aux revenus belges.
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10/05/10
Certains promoteurs vendent leurs appartements sur plan par le biais d’une « convention de réservation ». Ils pensent pouvoir ainsi contourner les obligations de la loi Breyne. S’agit-il vraiment d’une bonne stratégie ?
Un promoteur vend ses appartements sur plan, mais pas en se servant d’un compromis de vente sous seing privé, comme chacun le fait généralement. Il fait signer un bon de commande aux candidats acquéreurs ou conclut une « convention de réservation » avec eux. En quoi consiste-t-elle?
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8/05/10
Quand des parents achètent l’usufruit d’un immeuble et leurs enfants la nue-propriété, ceux-ci doivent démontrer qu’ils en avaient les moyens dès avant la signature du compromis. Et pour une habitation relevant de la loi Breyne ?
L’achat d’un bâtiment existant
Pas de droits de succession
Pour éviter les droits de succession, des parents peuvent acheter l’usufruit d’un immeuble et leurs enfants sa nue-propriété. Cela se voit régulièrement pour une seconde résidence. Ceci dit, il n’est pas si simple d’éviter les droits : pour cela, il n’est pas si simple d’éviter les droits : pour, cela les enfants doivent être en mesure de prouver qu’ils ont payé leur nue-propriété de leurs propres deniers. Sinon, au décès de leurs parents usufruitiers, ils auront quand même à payer les droits de succession sur cet immeuble en vertu d’une fiction légale.
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5/05/10
Il y a actuellement en Belgique, plus de 30.000 personnes envoyées par les gouvernements étrangers et bénéficiant à ce titre de l‘immunité diplomatique. Elles sont souvent locataires parce qu’elles ne résident pas longtemps en Belgique, et les propriétaires ont parfois bien du mal à faire respecter les obligations découlant du bail conclu avec elles.
Diverses conventions internationales ou traités bilatéraux entre états énoncent les dispositions applicables en cette matière.
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4/05/10
Le parlement wallon a récemment adopté un décret cadre de vue de promouvoir la performance énergétique des bâtiments. Le maître de l’ouvrage aura de nouvelles obligations en la matière. Voyons cela de plus près.
Le décret wallon du 18 avril 2007 (Moniteur belge du 29 ami) est la transposition d’une directive européenne. Il s’inscrit dans le cadre des actions visant à rencontrer les objectifs de Kyoto. Il s’agit d’utiliser l’énergie le plus efficacement possible.
Voyons ce que cela implique concrètement pour le maître de l’ouvrage.
Un coup d’oeil sur votre installation électrique
4/05/10
Depuis le 1er juillet 2008, il faut joindre une attestation de contrôle de l’installation électrique lors de la vente d’une habitation. Et qu’en est-il si l’installation ne passe pas le contrôle su l’un ou l’autre point ?
Quand un contrôle ?
Pour ceci, oui
Ce qui suit ne vaut que pour les habitations : maisons, appartements ou unité d’habitation (c’est-à-dire un local ou un ensemble de locaux servant d’habitation à une ou des personnes vivant en famille ou en communauté).
Pour ceci, non
Pas d’attestations pour les immeubles qui ne servent pas d’habitation : bureaux, entrepôts, magasins, ateliers, etc.
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Questions / Réactions :