Information immobilière, actualité et législation
Archives pour avril, 2010
Le précédent locataire a maintenu son adresse
21/04/10
Quand le bail conclu avec votre locataire prend fin, vous vous attendez à le voir changer d’adresse. Et s’il ne le fait pas ou qu’il maintient même par exemple le siège social d’une ASBL à cette adresse ?
Il fallait que cela vou arrive ! Vous avez loué une habitation durant un certain temps à quelqu’un qui vous a valu un tas d’ennui (impayés, crasses, …). Au terme du bail, vous avez (ouf!) pu louer à quelqu’un d’autre qui, lui, remplit ponctuellement ses obligations. Et voilà que, soudain, un huissier frappe à la porte pour recouvrer une dette (il a un commandement à payer). Une dette du précédent locataire, qui a laissé sa domiciliation à son ancienne adresse … Que pouvez-vous entreprendre pour y remédier (car, bien sûr, votre nouveau locataire n’apprécie guère …) ?
Plus de conciliation obligatoire
20/04/10
Ne devez-vous plus procéder à une « tentative de conciliation » avant d’entamer une action en justice à l’encontre d’un locataire ? Voyons ce qui a changé.
Comment était-ce avant ?
Si un litige survenait dans le cadre d’un bail de résidence principale, il fallait, dans certains cas, suivre une procédure de conciliation avant de pouvoir introduire une « véritable » action devant le juge de paix. C’était plus précisément le cas pour les créances en matière d’adaptation du loyer, de recouvrement d »arriérés de loyer ou d’éviction du locataire.
Immobilier : abrogation obligation conciliation baux juge de paix, exemple lettre a locataire deguerpi non respect contrat de bailSi vous donnez votre société de patrimoine
18/04/10
Un de vos clients a une société de patrimoine et souhaite en donner les actions à ses deux enfants. Est-ce là une bonne idée ? Voici un conseil supplémentaire à ce sujet.
Dans les années ‘80, la constitution de sociétés de patrimoine allait bon train. En sortir, par contre, c’est moins évident. Un de vos meilleurs clients, d’un certain âge déjà, veut à présent donner les actions de sa société de patrimoine à ses deux enfants. Est-ce là une bonne idée ou ferait-il mieux de sortir lui-même les immeubles de la société et de les donner ensuite à ses enfants ?
Dissoudre et liquider ?
Oui, ne ferait-il pas mieux de carrément liquider sa société ? Non, ce n’est pas aussi simple : cela aussi n’ira pas sans un certain coût. Que vous fassiez sortir un immeuble d’une société par le biais d’une liquidation ou d’une réduction de capital en nature, vous aurez des droits d’enregistrement à payer : 12,5% à Bruxelles et en Wallonie, 10% en Flandre. Si les immeubles appartiennent à une SPRL (société de personnes), cela peut parfois aussi se faire en payant 1%, voire 25€ de droits, dans les deux cas suivants.
Immobilier : société patrimoniale immobilière, comment sortir l'immeuble de la société, dissolution société patrimonialeVous ne pouvez pas résilier ainsi
16/04/10
Même si un compromis de vente comporte une clause qui permet de le résilier dans certains cas, n’en concluez pas que cela se fait automatiquement …
Une telle « clause résolutoire expresse » figure dans bien des compromis de vente. Elle vise à permettre, si l’une des parties (l’acheteur ou le vendeur) ne respecte pas certaines obligations découlant du contrat passé, à l’autre de le résilier (sans avoir à passer par les tribunaux) et de demander un dédommagement pour défaut d’exécution.
Quand ?
L’exemple type, c’est le cas de l’acheteur qui ne réunit pas les fonds requis à temps (il n’obtient par exemple pas son prêt) et refuse de passer l’acte notarié (il tente de tier l’affaire en longueur). En pareil cas, le vendeur peut demander l’annulation du contrat passé en invoquant la clause résolutoire expresse que celui-ci contient. Supposons donc que vous vouliez, et cela que vous soyez acheteur ou vendeur, invoquer une telle clause.
Immobilier : lettre type compromis annulation du vendeur, clause résolutoire compromis de vente immeuble, lettre mise en demeure travaux de toiture belgique, lettre recommandée clause résolutoire vente immobilière, non respect compromis clause de vente franceUn propriétaire capricieux
15/04/10
Le propriétaire d’une maison a changé un agent immobilier de la vendre et voilà qu’il lui annonce, quelque temps plus tard, qu’il a accepté une proposition de location et l’a donc louée. Une décision susceptible d’un quelconque recours ?
Une location en cours de vente
Une mission de vente
En avril 2007, le propriétaire d’un immeuble confie un mandat de vente d’une durée de 6 mois à un agent immobilier. Il n’y a toutefois toujours pas de vente en vue et …
Loué !
Voilà qu’un illustre inconnu propose soudain au propriétaire de louer son bien (sans avoir eu contact avec l’agent immobilier). Celui-ci accepte promptement et l’immeuble est loué à comtper du 1er août 2007.
Immobilier : commission d'un agent immobilier en biens haut de gammeLa durée d’un bail peut-elle être à la carte ?
15/04/10
Un détaillant se demande s’il ne pourrait pas conclure avec le propriétaire d’un immeuble commercial un bail commercial correspondant à la durée d’existence de son commerce.
Une location sur mesure ?
Exemple
Un commerçant trouve l’endroit idéal pour mettre sur pied un projet commercial temporaire. Il établit un contrat de bail commercial avec le propriétaire des lieux et en lie la durée à celle de la SPRL qu’il a constituée pour mener à bien ce projet commercial temporaire.
Droit de visite pour le bailleur
14/04/10
En cours de location, un bailleur peut visiter l’immeuble qu’il loue. Souvent, il n’exerce toutefois pas ce droit, alors qu’il peut pourtant offrir certains avantages, assurément dans l’éventualité de dégâts qu’il faudrait faire réparer …
La nécessité d’une telle visite
Des dégats locatifs
Quand un bailleur ne suit pas l’état de son bien en cours de location, des dommages ne feront normalement pas surface qu’au terme du bail. S’il ne parvient pas à régler le sort de ces dommages de commun accord, il lui faudra présenter sa demande de dédommagement au juge de paix et cela pourrait lui être désavantageux.
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13/04/10
Donner en location, c’est une chose, mais amener la location à bon port, c’en est une autre. A quels détails un propriétaire doit-il se montrer attentif pour que sa location se déroule sans problèmes ?
Au début de la location …
Un bon début, c’est déjà la moitié du travail. Commencez donc comme suit.
Des travaux sans permis d’urbanisme ?
10/04/10
Vous avez acheté un petit abri de jardin. Au magasin de bricolage, le vendeur vous a certifié qu’il ne fallait pas de permis d’urbanisme. C’est exact, mais il y a certaines conditions. Voyons quelques travaux ne nécessitant pas de permis.
Dans un précédent article, nous vous avons signalé que certains travaux devaient simplement faire l’objet d’une déclaration auprès de la commune. Mais saviez-vous qu’un permis n’est parfois pas nécessaire ?
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9/04/10
Un compromis de vente comprend parfois (et même de plus en plus) une clause spécifiant que la convention est résiliée dans certaines circonstance. Pour autant, cette résiliation n’intervient cependant pas nécessairement de façon automatique …
La clause résolution expresse
Pas mal de compromis de vente incluent une « clause résolution expresse » . Une telle clause vise, si une des parties (tant l’acheteur que le vendeur donc) ne respecte pas certaines obligations découlant de la convention (ne paie, par exemple, pas le prix d’achat), à permettre l’autre partie de considérer que la convention est résiliée, et cela sans avoir à aller en justice au préalable. Est-ce toutefois aussi simple que cela ?
Immobilier : clause de résolution expresse, résiliation ou résolution du compromis de vente immobilière
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